Chauffage collectif en copropriété : STOP ou ENCORE ?
La question de la suppression du chauffage collectif revient régulièrement dans les copropriétés, en particulier lorsque la chaufferie est vétuste, que le coût de l’énergie flambe ou que les résidents signalent des problèmes récurrents de confort thermique. Si certains apprécieraient la liberté d’un chauffage individuel, d’autres redoutent l’ampleur des travaux, les coûts ou la perte d’un service commun.
En pratique, la démarche est possible, mais elle s’inscrit dans un cadre juridique strict et implique des modifications techniques importantes.
La sortie individuelle ? Mission impossible.
Dans une copropriété, le chauffage collectif (qui inclut fréquemment la fourniture d’eau chaude sanitaire) constitue un équipement commun au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Aucun copropriétaire ne peut donc décider de son propre chef de se désengager du système collectif.
Il lui faudrait obtenir l’accord préalable de l’Assemblée Générale, à la majorité absolue sur l’aspect technique (le retrait du réseau collectif entraînant nécessairement des conséquences sur l’installation commune) et à l’unanimité sur l’aspect juridique (pour ne plus participer aux charges de chauffage).
Chauffage individuel, peut-être. Choix collectif, toujours.
La transformation du chauffage collectif en chauffage individuel nécessite un vote en assemblée générale à l’unanimité, car cette décision entraine la suppression d’un équipement commun.
L’unanimité implique qu’un seul vote « contre », ou même un seul absent, emportera le rejet de la résolution. Sauf dans de très petites copropriétés, obtenir l’unanimité est donc utopique.
À noter toutefois que la jurisprudence a introduit une exception à ce principe d’unanimité, si l’installation en place est vétuste et irréparable – sauf à un coût disproportionné. Dans ce cas, le passage à l’individuel peut être considéré comme une amélioration qui se vote (depuis la Loi ALUR du 24/03/2014) à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).
Il appartiendra à chaque copropriété d’analyser sa situation pour déterminer la majorité applicable.
Les conséquences concrètes d’un passage à l’individuel.
A. Dans les parties privatives
- Chaque copropriétaire doit financer et installer son propre système : chaudière gaz, radiateurs électriques, ballon d’eau chaude le cas échéant…
- Ces travaux peuvent nécessiter des interventions lourdes dans le logement : démontage de l’existant, installation des nouveaux équipements, création de réseaux ou passage de conduites…
- Chaque copropriétaire règle ensuite directement ses consommations au fournisseur d’énergie qu’il a choisi et devient responsable de l’entretien et du bon fonctionnement de son installation.
B. Dans les parties communes
- Des travaux peuvent également être nécessaires dans les parties communes. Outre le démontage des installations, une révision de l’installation électrique (remplacement des colonnes montantes électriques) pourra être requise si plusieurs logements optent pour cette énergie.
- La suppression du chauffage collectif implique également la modification du règlement de copropriété (votée à la même majorité que les travaux), avec publication au service de publicité foncière (frais de notaire et de géomètre).
- L’éventuelle transformation de la chaufferie pourra être envisagée : création d’un local commun (local vélos, cave commune…), voire création d’un lot privatif à vendre si la copropriété le décide en assemblée.
Une décision stratégique pour la copropriété
Le passage au chauffage individuel implique un investissement initial conséquent, qui doit être mis en balance avec les économies potentielles et l’adaptation aux enjeux énergétiques et économiques actuels. Chaque copropriété doit réaliser une analyse personnalisée prenant en compte l’état de son installation collective, les caractéristiques de son bâtiment et les aspirations des copropriétaires.
