À L’EAU !

C’est le cauchemar de tout copropriétaire : une tache d’humidité qui apparaît au plafond, un bruit de goutte-à-goutte suspect derrière une cloison, ou pire, une flaque d’eau sur le sol du salon en rentrant de vacances. 
Le sinistre "dégât des eaux" reste, année après année, le premier motif d'intervention dans les copropriétés. C’est donc assez logiquement un des principaux sujets entre les copropriétaires et leur syndic. 

Du constat de la fuite aux travaux de remise en état, le parcours peut sembler long.  En effet, plusieurs étapes se succèdent : localisation, identification, déclaration aux assurances, chiffrage de la réparation, réparation, chiffrage de la remise en état, expertise(s) d’assurance(s), assèchement, travaux de remise en état, remboursement…

Régler un dégât des eaux ce n'est pas seulement une histoire de plomberie : c'est souvent un casse-tête juridique, humain et technique. 
Ci-après quelques conseils pour rester au sec. 

Dégâts des eaux : anticiper, réagir, protéger la copropriété

En copropriété, une simple fuite peut rapidement devenir un sujet complexe : plusieurs logements touchés, une origine difficile à identifier, des responsabilités croisées entre copropriétaires, occupants, copropriété et assurances… Décryptage des bons réflexes et des règles à connaître pour limiter les dégâts.

Réagir vite : le premier levier pour réduire l’impact du sinistre

Dès l’apparition d’une infiltration, d’une trace d’humidité ou d’un écoulement anormal, le premier réflexe consiste à protéger le logement : couper l’eau, mettre les biens à l’abri et prévenir rapidement les personnes concernées (voisin(s), gardien, syndic).

Pour accélérer la réparation et éviter des frais inutiles : à l’occupant du logement sinistré de faire une première recherche sommaire, en vérifiant ce qui se trouve au droit de la fuite – éventuellement chez un voisin. Cela permettra, dans certains cas, de stopper la fuite (par exemple un flexible de machine à laver fuyant depuis l'appartement du dessus) et, à tout le moins, de cibler les causes possibles – ce qui facilitera l’intervention d’un professionnel.

Travaux privatifs et parties communes : vos droits et obligations

Qui est responsable ? C’est souvent LA question !

1. Si la fuite provient d’un équipement privatif (flexible de lave-linge, joint défectueux, canalisation d’un appartement …), la prise en charge relève généralement du copropriétaire ou locataire concerné et de son assurance habitation.

2. Si la fuite provient d’un équipement commun (canalisations collectives, toiture, façade, balcon, terrasse …), la responsabilité incombe à la copropriété et à son assurance multirisque immeuble.

Dans les faits, cette distinction n’est pas toujours évidente, notamment dans les immeubles anciens où certains réseaux communs traversent plusieurs lots privatifs.

La convention IRSI simplifie la gestion des sinistres

Pour fluidifier le traitement des dégâts des eaux, les assureurs appliquent depuis plusieurs années la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles).

Ce dispositif simplifie la gestion des dégâts des eaux de moins de 5 000 € HT - qu’ils soient d’origine commune ou privative - en désignant un assureur unique chargé du dossier. Ce fonctionnement permet généralement d’accélérer les délais de traitement.

Attention : les assurances peuvent prendre en charge les conséquences d’un sinistre mais pas les frais de réparation de l’origine du sinistre.

La recherche de fuite : une phase essentielle du dossier

Préliminaire aux réparations, cette étape a pour unique objectif d’identifier – si besoin - l’origine précise de la fuite grâce à des investigations techniques.

Selon les situations, cette recherche peut être prise en charge par l’assurance de l’occupant, du propriétaire ou de la copropriété. La convention IRSI prévoit également des règles spécifiques pour répartir ces coûts et faciliter les interventions :

• Si la fuite provient des parties communes, le syndic missionne une entreprise pour effectuer la recherche et l’assureur de la copropriété peut la prendre en charge.
• Si elle provient d’un lot privatif, la recherche peut être engagée par la copropriété ou l’occupant, mais c’est l’assureur du lot concerné qui doit en supporter le coût.

Travaux de remise en état : attention à ne pas aller trop vite

Lorsqu’un dégât des eaux survient, la tentation est grande de lancer immédiatement les travaux de remise en état. Pourtant, certaines précautions sont nécessaires :

• Les assureurs doivent généralement pouvoir constater les dommages avant les réparations importantes, notamment en cas d’expertise.
• Des travaux réalisés sans accord préalable peuvent compliquer l’évaluation des responsabilités et retarder, voire réduire l’indemnisation.
• Il faut par ailleurs s’assurer que les supports soient parfaitement secs.

Les bonnes pratiques pour réduire les risques

Dans de nombreux cas, les dégâts des eaux trouvent leur origine dans un défaut d’entretien ou un vieillissement des installations. Et il arrive trop souvent que la réparation de l’origine d’un dégât des eaux soit retardée par des difficultés d’accès aux lots privatifs.

Les copropriétaires peuvent participer à réduire les risques, en :

• contrôlant régulièrement leurs installations et en agissant rapidement dès les premiers signes (flaque sous la machine à laver, joint de douche ancien…) ;
• coupant l’eau du logement en cas d’absence de plusieurs jours ;
• remettant un jeu de clés à une personne de confiance qui pourra donner accès au logement si besoin ;
• donnant leurs coordonnées au gardien et au syndic ;
• signalant rapidement tout problème.