De nouvelles mesures de prévention contre la dégradation de l’habitat

Près de 1,5 million de logements insalubres ou dégradés subsistent encore en France. Pour tenter d’y remédier, la Loi du 9 avril 2024 a été élaborée dans le but d’accélérer et de simplifier la rénovation de l’habitat dégradé (elle vient modifier certaines dispositions de la Loi du 10 juillet 1965).

Détecter les habitations collectives fragiles - au niveau technique ou financier - et intervenir en amont d’une dégradation définitive,
Faciliter les travaux de rénovation,
Améliorer l’administration des biens.

Dans une logique préventive, de nombreux articles de cette Loi affectent tous types d’immeubles, y compris ceux qui présentent un état et un fonctionnement financier viables.

Tour d’horizon des principales mesures concernant directement les copropriétés…

Agir contre les impayés

1. En accélérant le recouvrement des impayés
La nouvelle Loi prévoit la possibilité d’une saisie-conservatoire avant même d’engager une procédure. Cette saisie-conservatoire – effectuée par un commissaire de justice (nouvelle désignation de l’huissier) – devrait permettre de bloquer les comptes bancaires des copropriétaires débiteurs, facilitant ainsi le règlement de la dette.

2. En renforçant la détection des copropriétés en difficulté
La nouvelle Loi incite au recours au « mandataire ad hoc » (procédure préventive d’alerte, à distinguer de l’administration provisoire), notamment en élargissant les catégories de personnes pouvant demander sa désignation et en créant une nouvelle possibilité de déclenchement (en plus des seuils d’impayés déjà existants1), en cas d’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins 2 ans.

Faciliter les travaux de rénovation

1. Par la création d’un “véritable” emprunt collectif
Il existe déjà un emprunt « totalement collectif » mais, de par les conditions de majorité qu’il implique, il n’est en pratique jamais souscrit. Un emprunt « collectif à adhésion individuelle » est également possible, mais il n’est généralement souscrit que par une minorité de copropriétaires.

Avec ce nouveau dispositif, voté à la même majorité que celle de l’adoption des travaux, tout copropriétaire est supposé participer à l’emprunt souscrit pour les travaux de rénovation de son immeuble, sauf s’il notifie son refus au syndic.
S’il choisit de ne pas être co-emprunteur, il devra s’acquitter de la totalité de sa quote-part dans les 6 mois.

2. En favorisant l’adoption de travaux de rénovation énergétique
Les travaux de rénovation énergétique se votent à la majorité de l’article 25, avec une possibilité de vote immédiat en 2^ème lecture (à la majorité simple), si le projet recueille plus du 1/3 des voix.
La Loi “Habitat Dégradé” introduit une nouvelle possibilité si le projet a recueilli moins du tiers des voix : une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans les 3 mois sur le même projet. Cette nouvelle assemblée « en 2^ème lecture » statuera à la majorité simple.

3. En facilitant les travaux individuels d’isolation thermique
La Loi permet à tout copropriétaire qui le souhaite de faire réaliser, à sa demande (vote préalable en assemblée générale) et à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher de l’immeuble, y compris dans les parties communes.
Sous réserve qu’ils ne soient pas déjà programmés, ces travaux devront être réalisés en veillant à ne pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, à sa sécurité et aux parties privatives des autres copropriétaires.

Simplifier l’administratif et améliorer l’information des copropriétaires

La nouvelle Loi incite à la dématérialisation : l’envoi par voie électronique des mises en demeure et notifications - donc des convocations et procès-verbaux des assemblées générales - devient la norme.
Les copropriétaires conservent la possibilité de signaler au syndic leur désir de rester au « papier ». Vous recevrez une information de votre syndic sur ce sujet.

En conclusion

Très récente, la Loi “Habitat dégradé” suscite encore des incertitudes, tout d’abord parce que de nombreux points nécessitent la publication de décrets d’application, mais aussi parce qu’il faudra que tous les acteurs prennent véritablement part à la mise en place de ces nouvelles mesures. Si on prend l’exemple de l’emprunt en copropriété, l’offre bancaire est à ce jour extrêmement limitée : va-t-elle se développer ? Affaire à suivre.