Louer votre appartement pendant les JO : que dit la loi ?
Vous êtes propriétaire d’un bien situé dans un immeuble en copropriété et vous envisagez de le louer pendant la période des JO ? Sachez tout d’abord que la location saisonnière est en principe considérée comme une activité commerciale et qu’à ce titre, cette activité n’est pas autorisée par tous les règlements de copropriété.
D’autre part, et depuis plusieurs années déjà, la Ville de Paris et d’autres communes d’Ile-de-France ont édicté des règles afin d’éviter la multiplication incontrôlée des locations de type « Airbnb ».
Cependant, la Cour de cassation semble récemment avoir adopté une position moins tranchée sur le caractère commercial des locations de courtes durées.
Décryptage…
Les contraintes en matière de copropriété
Votre règlement de copropriété ne doit exclure ni la location saisonnière proprement dite, ni les activités commerciales (ce qui sera notamment le cas si votre copropriété est à destination « bourgeoise »).
A défaut de clause de ce type dans le règlement de copropriété, chaque copropriétaire peut user librement de son lot (article 9 de la loi du 10 juillet) et décider de le mettre en location.
Location saisonnière et destination “bourgeoise” de l’immeuble : une jurisprudence plus favorable ?
Le 25 janvier 2024, un arrêt de la Cour de Cassation1 a mis en avant que l’activité de location touristique meublée n'était pas de nature commerciale si elle n'était pas assortie de prestation de services accessoires (petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison…), ou seulement de prestations mineures.
Dans ce cas, la location saisonnière d’un bien devient compatible avec la destination “bourgeoise” de la copropriété.
S’il offre plus de souplesse, cet arrêt ne peut toutefois pas être généralisé. On comprend aisément qu’il peut donner plus de libertés de location dans des villes au caractère touristique explicite, comme les stations balnéaires ou de montagne (ce qui était le cas dans les faits relatifs à cet arrêt).
Il peut en revanche être sujet à discussions dans le cas d’un immeuble parisien, dont la destination est principalement résidentielle. La situation doit donc s’apprécier au cas par cas.
Quelles sont vos autres obligations ?
Si votre règlement de copropriété vous permet de faire de la location saisonnière, il vous faut tout de même respecter certaines règles communales :
- Cas n°1 : le bien à louer est votre résidence principale
Vous devez résidez dans ce logement au moins 8 mois par an et ne pas dépasser 120 jours de location saisonnière annuelle. Cette règle est valable partout en France. - Cas n°2 : vous souhaitez louer un logement dont vous êtes propriétaire, mais que vous n’habitez pas
En étant proposé à la location de courte durée, votre bien passe d’un usage d’habitation à un usage commercial.
À Paris, la réglementation sur le changement d’usage des locaux vous oblige à demander une autorisation spéciale : pour en savoir plus et déclarer votre meublé touristique en ligne, rendez-vous sur https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637
Dans le reste de l’Ile-de-France, les obligations varient d’une commune à l’autre : votre mairie saura vous renseigner. - Dans tous les cas : n’oubliez pas que vous restez juridiquement responsable du comportement de vos locataires. Veillez à leur donner des règles strictes d’occupation du logement, afin d’éviter tout risque de nuisances ou de trouble du voisinage : allers et venues discrètes dans les couloirs, pas de musique après 22h, etc.
Rappel : la sous-location est interdite par la loi
Si vous disposez d’un bien loué à l’année, sachez que votre locataire ne peut pas relouer ce logement à un tiers (article 8 de loi 89-462 de 1989). Il doit au préalable vous en demander l’autorisation, et avoir obtenu votre accord par écrit. Par ailleurs, le loyer perçu ne doit pas excéder son loyer initial.
