Qu’est-ce que la copropriété ?
C’est le statut qui régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Le Syndicat des Copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires.
En achetant un bien dans un immeuble en copropriété, vous devenez automatiquement copropriétaire.


Comment distingue-t-on les parties communes des parties privatives ?
C’est le Règlement de Copropriété qui définit les parties communes et les parties privatives. Dans le silence (ou la contradiction) de votre Règlement de Copropriété, il faut se reporter à la Loi du 10 juillet 1965.
Le principe général est que les parties privatives sont celles à l’usage exclusif d’un copropriétaire (il est seul à en avoir l’usage / l’utilité) alors que les parties communes sont à l’usage de tous – ou d’un groupe de copropriétaires.


Puis-je devenir membre du Conseil syndical ?
Pour devenir membre du Conseil Syndical, vous devez être copropriétaire (sont inclus le/la conjoint(e), le partenaire lié par un PACS, le représentant légal ou l’usufruitier). A l’inverse, vous ne devez pas avoir de lien (préposé ou familial) avec le Syndic. Vous devez présenter votre candidature à l’Assemblée Générale qui statuera à la majorité absolue.


Quel est le rôle du Conseil syndical ?
Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il contrôle les comptes et – en concertation avec le syndic - établit l’ordre du jour de l’assemblée et le budget annuel. Il donne son avis sur les questions dont il est saisi ou se saisit lui-même. Il peut recevoir de l’assemblée des délégations de pouvoir pour des missions précises.


Le syndic est-il obligatoire ?
Dans toutes les copropriétés, un syndic doit obligatoirement être nommé. Il peut être professionnel ou bénévole.


Quelles sont les missions du Syndic ?
Le Syndic est notamment chargé :
- de représenter le Syndicat des Copropriétaires 
- de veiller au respect du Règlement de Copropriété 
- de faire exécuter les décisions des assemblées 
- d’administrer l’immeuble et de pourvoir à son entretien 
- d’assurer la gestion comptable et financière du Syndicat des Copropriétaires.


Quand aura lieu l’assemblée générale de ma copropriété ?
Il doit y avoir au moins une assemblée générale par an, se tenant dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice comptable précédant (la clôture étant souvent au 31 décembre, mais pas nécessairement). Compte tenu de la nécessité de préparer et vérifier les comptes, préparer l’ordre du jour, ainsi que des délais de convocation, l’assemblée générale annuelle a généralement lieu entre 3 et 6 mois après la date de clôture.


Comment puis-je ajouter un point à l’ordre du jour ?
A n’importe quel moment de l’année, vous pouvez demander l’inscription d’un point. Adressez votre demande au syndic par courrier recommandé, en précisant le projet de résolution que vous souhaitez voir adopter et en l’accompagnant d’éventuels documents (par exemple projet de modificatif au Règlement de Copropriété en cas de demande d’achat de parties communes, ou descriptif et plan en cas de demande de travaux affectant les parties communes).


Je ne suis pas disponible pour être présent à l’assemblée, que puis-je faire ?
Votre présence n’est pas obligatoire, mais il est toutefois souhaitable – pour une bonne gestion de votre copropriété - que vous vous fassiez représenter. Vous pouvez vous faire représenter en confiant un « pouvoir » - c’est-à-dire un mandat - à un autre copropriétaire ou même à une personne ne faisant pas partie de la copropriété. Un pouvoir vierge est habituellement joint à la convocation. Si vous ne savez pas à qui le confier, transmettez votre pouvoir à un membre du Conseil Syndical.


Pourquoi existe-t-il plusieurs catégories de charges et comment sont-elles calculées ?
C’est le Règlement de Copropriété qui fixe pour chaque lot les quotes-parts dans les différentes catégories de charges. Il existe deux catégories de charges :
Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : par exemple, le ravalement ou l’assurance de l’immeuble. Elles sont calculées par rapport à la valeur relative des parties privatives comprises dans le lot (en fonction de sa superficie, mais aussi de sa consistance ou de sa situation).
Les charges spéciales sont celles liées aux services collectifs et équipements communs : par exemple les charges de chauffage ou d’ascenseur. Elles sont calculées par rapport à l’utilité objective (et non l’utilisation effective) que ces services ou équipements apportent à chaque lot.


Je dois vendre mon appartement, qui va payer le solde des charges de l'exercice précédent ?
Le solde débiteur ou créditeur des charges est porté sur le compte de celui qui est propriétaire lors de l'approbation des comptes (c’est-à-dire lors de l’assemblée générale annuelle). Un accord différent peut être établi entre acheteur et vendeur, cependant c’est toujours le copropriétaire présent au moment de la répartition qui reste lié vis-à-vis de la copropriété.


Je dois vendre mon appartement, est-ce à moi de payer les prochains appels de fonds pour les travaux votés à la dernière assemblée ?
Les travaux décidés en assemblée générale sont souvent appelés en plusieurs fois. Ces appels travaux sont portés sur le compte de celui qui est propriétaire au moment où les appels sont à payer. Un accord différent peut être établi entre acheteur et vendeur, cependant c’est toujours le copropriétaire présent au moment de la répartition qui reste lié vis-à-vis de la copropriété.


J’ai une fuite qui vient de chez mon voisin et il ne fait rien, que dois-je faire ?
Une recherche de fuite doit avoir lieu pour en connaître l’origine. Le plombier devra avoir accès à l’appartement de votre voisin.
Vous ne pouvez accéder chez lui sans son accord. S’il refuse l’accès malgré les demandes, vous devrez lui adresser une mise en demeure en bonne et due forme.
Si le refus persiste, il faudra demander au juge l’autorisation d’accès, par une procédure qui est rapide : le référé d’heure à heure. Outre le plombier, la présence d’un huissier et d’un serrurier sera alors nécessaire.


Mon immeuble a du chauffage collectif mais je souhaite avoir un chauffage individuel. Est-ce possible ?
Si vous souhaitez obtenir l’abandon du chauffage collectif pour tous les occupants de l’immeuble, vous devez faire porter ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété. Cet abandon étant considéré comme une suppression d’un équipement commun, il devra être accepté à l’unanimité des copropriétaires. L’obtention de cette unanimité est extrêmement rare.
En tout état de cause, si vous supprimez votre raccordement au chauffage collectif sans suppression du chauffage de l’immeuble, cela ne vous dispensera pas du règlement de votre quote-part sur les charges afférentes au chauffage.


La porte de mon appartement a été vandalisée. Que dois-je faire?
Tout d’abord, vous devez signaler le sinistre à votre assureur. Ensuite, afin que nous puissions déclarer le vandalisme à l'assurance de l'immeuble, vous devez nous adresser : le devis du serrurier, l'original de la facture si la porte a été réparée et l'original du dépôt de plainte. Si la porte a été réparée immédiatement par le serrurier, il est impératif de nous envoyer des photos de porte vandalisée. Si possible, gardez chez vous les éléments de la porte qui ont été remplacés par le serrurier. En effet, l’expert devra, lors de l’expertise, constater la matérialité des dommages. À réception de ces documents, nous adresserons le dossier complet à l'assurance.


Je voudrais changer mes fenêtres. Que dois-je faire ?
Deux hypothèses :
- Vos nouvelles fenêtres sont totalement identiques aux anciennes (forme, matériau…). A la suite du changement, il n’y aura aucune modification visuelle : vous n’avez pas besoin de l’accord de la copropriété,
- Vos nouvelles fenêtres ne sont pas identiques aux anciennes : vous devez obtenir l’accord de la copropriété – par un vote en assemblée - pour effectuer ce remplacement. Attention, vous devrez également obtenir les autorisations administratives (car vos travaux seront considérés comme une modification de façade).


Dois-je assurer le logement que je mets en location ?
Si votre logement – qu’il soit occupé ou vacant - est en copropriété, vous avez l’obligation de souscrire une assurance pour vous garantir contre les risques de responsabilité civile.


A quoi sert la garantie loyers impayés ?
Cette assurance, non obligatoire, est souscrite par les propriétaires bailleurs pour les garantir en cas d’impayés ou de dégradations de leurs locataires.


Mon appartement est loué, je souhaite donner congé. Comment faire ?
A l’échéance du bail, vous pouvez donner congé à votre locataire dans les seuls trois cas suivants :
- pour vendre le logement ;
- pour habiter le logement à titre de résidence principale ;
- s’il existe un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.
Des conditions de forme et de délais doivent être respectées.


Sur combien d’années puis-je récupérer les charges et la taxe d’ordures ménagères sur mon locataire ?
Vous pouvez récupérer les charges et taxes d’ordures ménagères auprès de votre locataire sur les 5 dernières années.


Je suis propriétaire d’un appartement que je loue, puis-je déduire mes charges de copropriété de mes revenus fonciers ?
En déduction de votre revenu foncier, vous pouvez déclarer vos charges de copropriété, à savoir les quatre appels de provisions de l’année de déclaration, le solde des charges de l’année précédente, ainsi que les éventuels appels de fonds exceptionnels (travaux…).


Pourquoi les charges que je règle sont différentes des charges que paie mon locataire ?
Seules certaines charges sont récupérables sur le locataire, (les dépenses d’entretien courantes de l’immeuble qui correspondent à environ 70% des charges de copropriété).


Puis-je vendre un bien occupé par un locataire ?
Oui, vous pouvez vendre le bien occupé. Si vous souhaitez le vendre libre alors qu’un locataire est dans les lieux, vous devez lui adresser - au moins 6 mois avant l’échéance du bail – un « congé pour vendre » (qui doit comporter une offre de vente).


En quoi la surface « Loi Carrez » est-elle différente de la surface au sol de mon bien ?
Le calcul de la surface « Loi Carrez » s’applique pour la vente de lots en copropriété, d’une superficie supérieure à 8 m² (hors caves et parkings). Doivent être déduits de la surface au sol : les parties d’une hauteur de moins de 1,80 m, les murs, cloisons, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, balcons/terrasses ou jardins.


L’acheteur peut-il se rétracter après avoir signé une promesse de vente ?
Dans les 7 jours qui suivent la signature de la promesse de vente (ou du compromis), l’acheteur peut se rétracter sans pénalité : l’indemnité d’immobilisation lui est restituée. Passé ce délai, si l’acheteur se rétracte, l’indemnité d’immobilisation restera au vendeur.

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